Das Grundstück ist gefunden, die ersten Skizzen liegen auf dem Küchentisch, und dann kommt das Honorarangebot des Architekten. Eine fünfstellige Summe, dazu Begriffe wie Honorarzone, Leistungsphase und anrechenbare Kosten. Viele Bauherren fragen sich in diesem Moment, ob die Zahl fair ist oder ob sie gerade zu viel unterschreiben. Hier erfährst du, was ein Architekt beim Hausbau realistisch kostet, wie das Honorar nach HOAI berechnet wird und an welchen Stellen du genauer hinschauen solltest.
Kurz & klar: Was kostet ein Architekt?
Für ein Einfamilienhaus mit 500.000 € anrechenbaren Kosten liegt das Honorar nach der HOAI-Honorartafel für alle neun Leistungsphasen in Honorarzone III zwischen 62.900 € und 78.449 € netto, also grob 13 bis 16 % dieser Kosten. Seit 2021 ist die HOAI kein Pflichtpreisrecht mehr, das Honorar ist frei verhandelbar. Wichtig: Vereinbare es in Textform. Fehlt eine Vereinbarung, gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz.
Was kostet ein Architekt beim Hausbau?
Eine Pauschale gibt es nicht, weil das Honorar von mehreren Faktoren abhängt. Die wichtigste Orientierung liefert die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI. Ihre Honorartafel für Gebäude nennt für jede Kostenstufe eine Spanne vom Basishonorarsatz bis zum oberen Honorarsatz.
Ein Beispiel aus der Honorartafel nach § 35 HOAI: Bei anrechenbaren Kosten von 500.000 € und durchschnittlichen Planungsanforderungen (Honorarzone III) reicht das Honorar für alle Leistungsphasen von 62.900 € bis 78.449 €. Bei hohen Anforderungen (Honorarzone IV) sind es 78.449 € bis 88.343 €. Dazu kommen die Mehrwertsteuer und meist Nebenkosten, etwa für Kopien, Pläne oder Fahrten.
Wichtig für die Einordnung: Anrechenbare Kosten sind nicht dasselbe wie deine gesamten Hauskosten. Grundstück, Erschließung und Finanzierung zählen zum Beispiel nicht dazu. Grundlage sind vor allem die Kosten für das Bauwerk selbst und Teile der technischen Anlagen nach DIN 276. Deshalb wirkt der Prozentsatz auf die Gesamtkosten oft niedriger, als wenn du ihn auf die reinen Baukosten beziehst.
Wie das Architektenhonorar nach HOAI berechnet wird
Wenn du das Architektenhonorar berechnen willst, brauchst du vier Bausteine:
- Anrechenbare Kosten: die Baukosten, auf die das Honorar berechnet wird.
- Honorarzone: der Schwierigkeitsgrad der Planung, von I (sehr geringe Anforderungen) bis V (sehr hohe Anforderungen).
- Leistungsphasen: welche der neun Phasen der Architekt übernimmt.
- Honorarsatz: wo innerhalb der Spanne der Honorartafel ihr euch einigt.
Honorarzone beim Einfamilienhaus
Die meisten Einfamilienhäuser landen in Honorarzone III, weil sie durchschnittliche Planungsanforderungen haben. Wird es anspruchsvoller, etwa durch eine schwierige Hanglage, eine besondere Gestaltung oder viel Haustechnik, kann Honorarzone IV angemessen sein. Lass dir im Angebot begründen, warum der Architekt eine bestimmte Zone ansetzt. Eine Stufe Unterschied macht schnell fünfstellige Beträge aus.
Seit 2021 frei verhandelbar
Bis Ende 2020 waren die Sätze der HOAI verbindliche Mindest- und Höchstsätze. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs ist die HOAI seit dem 1. Januar 2021 kein verbindliches Preisrecht mehr. Die Honorartafeln dienen nur noch zur Orientierung, und ihr könnt das Honorar frei vereinbaren. Die Vereinbarung muss in Textform erfolgen, eine E-Mail reicht also. Gibt es keine wirksame Vereinbarung, gilt für die Grundleistungen automatisch der Basishonorarsatz, also der untere Wert der Tafel.
Übrigens: An einer Überarbeitung der HOAI wird seit Jahren gearbeitet. Bis eine neue Fassung in Kraft tritt, bleibt die HOAI 2021 die Grundlage, und viele Büros rechnen weiterhin danach ab.
Die 9 HOAI-Leistungsphasen und ihr Anteil am Honorar
Die HOAI teilt die Arbeit des Architekten in neun Leistungsphasen. Für Gebäude legt § 34 HOAI fest, welchen Anteil jede Phase am Gesamthonorar hat:
| Leistungsphase | Was passiert | Anteil |
|---|---|---|
| 1 Grundlagenermittlung | Wünsche, Budget und Grundstück klären | 2 % |
| 2 Vorplanung | erste Entwürfe und Kostenschätzung | 7 % |
| 3 Entwurfsplanung | endgültiger Entwurf und Kostenberechnung | 15 % |
| 4 Genehmigungsplanung | Bauantrag erstellen | 3 % |
| 5 Ausführungsplanung | detaillierte Pläne für die Handwerker | 25 % |
| 6 Vorbereitung der Vergabe | Leistungsverzeichnisse | 10 % |
| 7 Mitwirkung bei der Vergabe | Angebote prüfen und vergleichen | 4 % |
| 8 Objektüberwachung | Bauleitung, Qualität, Termine, Rechnungen | 32 % |
| 9 Objektbetreuung | Mängel in der Gewährleistungszeit verfolgen | 2 % |
Die teuerste Phase ist die Objektüberwachung mit 32 %, gefolgt von der Ausführungsplanung mit 25 %. Das zeigt auch, wo der Architekt den meisten Aufwand hat: nicht beim schönen Entwurf, sondern bei der Detailplanung und auf der Baustelle.
Musst du alle Leistungsphasen beauftragen?
Nein. Du kannst auch nur einzelne Phasen vergeben. Manche Bauherren beauftragen den Architekten nur bis zur Genehmigungsplanung, also die Leistungsphasen 1 bis 4. Das sind zusammen 27 % des Honorars. Den Rest übernimmt dann zum Beispiel ein Generalunternehmer oder ein separater Bauleiter.
Das spart auf dem Papier viel Geld, hat aber einen Haken: Gerade die Objektüberwachung schützt dich vor Baumängeln, falschen Abrechnungen und Terminchaos. Wer hier spart, sollte zumindest einen unabhängigen Bausachverständigen für die wichtigsten Abnahmen einplanen. Welche Pflichten du als Bauherr sowieso hast, liest du in unserem Überblick zu den gesetzlichen Vorschriften für Bauherren. Wie der Weg zur Baugenehmigung abläuft, haben wir ebenfalls zusammengefasst.
HOAI-Rechner: hilfreich, aber nur zur Orientierung
Ein HOAI-Rechner im Internet liefert in Sekunden eine Zahl. Das ist praktisch, um ein Angebot grob einzuordnen. Die Ergebnisse sind aber nur so gut wie deine Eingaben. Typische Fehlerquellen:
- Falsche anrechenbare Kosten: Viele geben die Gesamtkosten inklusive Grundstück ein. Das treibt das Ergebnis künstlich nach oben.
- Falsche Honorarzone: Zwischen Zone III und IV liegen schnell mehrere tausend Euro.
- Vergessene Zuschläge: Für Umbauten und Modernisierungen kann ein Zuschlag vereinbart werden, den einfache Rechner nicht abbilden.
- Nebenkosten und Mehrwertsteuer: Die meisten Rechner zeigen Nettowerte ohne Nebenkosten.
Nutze den Rechner also als Plausibilitätscheck, nicht als Ersatz für ein ordentliches Angebot.
Wenn die Architektenrechnung strittig ist
Ärger gibt es meist erst am Ende: Die Schlussrechnung ist höher als erwartet, es tauchen Nachträge auf, oder du hast das Gefühl, dass einzelne Leistungen gar nicht erbracht wurden. Typische Streitpunkte sind gestiegene anrechenbare Kosten, eine höhere Honorarzone als besprochen oder zusätzlich abgerechnete Besondere Leistungen.
Bevor du zahlst oder dir einen Anwalt nimmst, lohnt sich ein neutraler Blick von außen. Ein unabhängiger HOAI Gutachter prüft, ob die Rechnung zur Vereinbarung passt, ob die Honorarzone stimmt und ob die abgerechneten Leistungsphasen tatsächlich erbracht wurden. Oft lassen sich Streitfälle so klären, ohne dass es vor Gericht geht. Kommt es doch dazu, ist eine Bauherrenrechtsschutzversicherung Gold wert, sofern du sie rechtzeitig abgeschlossen hast.
Damit es gar nicht erst so weit kommt: Halte von Anfang an schriftlich fest, welche Leistungsphasen beauftragt sind, welche Honorarzone gilt und auf welcher Kostenbasis abgerechnet wird.
So sparst du beim Architektenhonorar, ohne am falschen Ende zu sparen
- Mehrere Angebote einholen: Da das Honorar frei verhandelbar ist, lohnt sich ein Vergleich. Achte darauf, dass die Angebote dieselben Leistungen enthalten.
- Baukosten im Griff behalten: Weil das Honorar an den anrechenbaren Kosten hängt, steigt es mit jeder teuren Extra-Entscheidung mit. Ein solides Budget hilft doppelt. Ideen dazu findest du in unseren Spartipps für den Hausbau.
- Pauschale oder Kostendeckel vereinbaren: Ein festes Honorar oder eine Obergrenze schafft Planungssicherheit.
- Eigenleistung realistisch einschätzen: Wer Leistungsphasen selbst übernimmt, braucht Zeit und Fachwissen. Sonst wird die Ersparnis schnell teurer als das Honorar.
Mehr Grundsätzliches für die Planung findest du in unseren Hausbau-Tipps.
Fazit: Ein fairer Preis ist kein Glücksspiel
Was ein Architekt kostet, hängt von deinen Baukosten, der Honorarzone und den beauftragten Leistungsphasen ab. Für ein typisches Einfamilienhaus bewegt sich das Vollhonorar nach HOAI-Tafel grob im Bereich von 13 bis 16 % der anrechenbaren Kosten. Seit 2021 kannst du frei verhandeln, solltest das Ergebnis aber immer in Textform festhalten. Die offiziellen Grundlagen zur HOAI erklärt das Bundeswirtschaftsministerium.
Häufige Fragen zum Architektenhonorar
Was kostet ein Architekt für ein Einfamilienhaus?
Bei 500.000 € anrechenbaren Kosten und Honorarzone III liegt das Honorar nach HOAI-Tafel für alle neun Leistungsphasen zwischen 62.900 € und 78.449 € netto. Dazu kommen Mehrwertsteuer und Nebenkosten. Da die HOAI seit 2021 nicht mehr verbindlich ist, kann das tatsächliche Angebot davon abweichen.
Ist die HOAI noch verbindlich?
Nein. Seit dem 1. Januar 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr. Die Honorartafeln dienen als Orientierung, das Honorar wird frei vereinbart. Ohne wirksame Vereinbarung in Textform gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz.
Welche HOAI-Leistungsphase ist die teuerste?
Bei Gebäuden ist es die Leistungsphase 8, die Objektüberwachung, mit 32 % des Honorars. Danach folgt die Ausführungsplanung mit 25 %.
Kann ich nur den Bauantrag vom Architekten machen lassen?
Ja. Wer nur die Leistungsphasen 1 bis 4 beauftragt, also bis zur Genehmigungsplanung, zahlt 27 % des vollen Honorars. Die Bauüberwachung musst du dann anderweitig organisieren.
Was tun, wenn die Architektenrechnung zu hoch erscheint?
Vergleiche die Rechnung mit der schriftlichen Vereinbarung, prüfe Honorarzone, anrechenbare Kosten und abgerechnete Leistungsphasen. Bei Unklarheiten hilft ein unabhängiger Honorarsachverständiger, bevor du zahlst oder rechtliche Schritte einleitest.